某公交公司通过福州某电子竞价平台发布招租公告，采用电子竞价方式对案涉房屋进行公开招租，公告内容包含租金支付方式、押金、租赁用途等内容，并附有福州市国有房屋租赁合同书示范文本，该示范文本中载明房屋结构为框架。

2017年8月，肖某在福州某电子竞价平台上以152,350元的出价金额取得案涉房屋承租权。竞租前肖某签署《承诺书》，表明已充分了解案涉房屋的现状、情况。

2017年8月11日，肖某向某公交公司支付房屋押金700,000元及首期租金152,350元。

2017年8月30日，肖某与某公交公司签订《租赁合同》，约定：肖某通过竞价方式取得某公交公司租赁标的承租权，案涉房屋建筑结构为框架，建筑面积2,025.59平方米；该房屋用于开办幼儿园，不得将房屋及设施、物品转租、转借，不得随意拆除改造或改变用途；租赁期限为2017年9月7日至2023年7月31日；月租金为152,350元，租金从第2个合同年度开始至合同租赁期结束，月租金按中标价逐年递增3%；付款方式为先交租后使用，租金按月支付；某公交公司逾期交付房屋，每逾期一日，由肖某按押金额的千分之一向某公交公司加收违约金，经某公交公司确认后违约金可充抵租金；争议解决方式为提交福州仲裁委员会仲裁。该《租赁合同》后附《电子竞价结果告知书》、幼儿园财产移交清单及案涉房屋平面图。

2017年12月20日，某公交公司向肖某发出《告知函》，主要内容为：合同第一条第二款房屋结构的描述有误，误将房屋的建筑结构“砖混”打印成“框架”，虽9月、10月、11月多次口头沟通并将补充协议交给您，至今未见正式回复。现正式函告您，望本着“相互理解，互相谅解”的理念，前来洽谈签订补充协议。另，某公交公司曾向肖某提供《补充协议》范本，其中第一条约定将《租赁合同》中的房屋建筑结构由“框架”变更为“砖混”。肖某确认已收到该补充协议，但并未与某公交公司签订该协议。

2018年12月16日，肖某向当地民政局、教育局出具《关于A幼儿园至今无法迁址的情况说明》：原A幼儿园、B幼儿园两所园举办者同为肖某。2017年因拆迁改造，肖某积极响应政府旧城拆迁改造政策，两所幼儿园需迁址，2017年8月，肖某中标某公交公司公开竞标的场地并申请将幼儿园迁址，但因该场地尚有C幼儿园未迁出并未注销相关办学证件，肖某经营的幼儿园无法迁址到该场地。当地民政局、教育局在该情况说明上盖章确认“情况属实”。

2019年1月30日，某资产评估公司受肖某委托，出具《肖某委估案涉房产市场租金资产评估报告》，评估结论为案涉房屋在评估基准日2018年12月31日且满足评估报告成立的前提条件和假设条件下的月租金为32元/平方米。

2019年1月30日，肖某与A律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案仲裁活动，约定律师代理费50,000元。同日，肖某向A律师事务所支付律师代理费50,000元。

2019年4月10日，某公交公司与B律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案仲裁活动，约定律师代理费43,016元。2019年5月14日，某公交公司向B律师事务所支付律师代理费43,016元。

2019年5月22日，肖某与案外人张某签订《变更协议》，约定：张某将其持有的C幼儿园及法人代表张某变更为A幼儿园及法人代表肖某；肖某承担所有的变更手续费用，在证件办理完毕三日后一次性支付张某相关办学证件变更费用100,000元。

2019年8月26日，当地教育局认定A幼儿园为第四批购买普惠性民办幼儿园。

2019年9月20日，当地民政局向A幼儿园颁发《民办非企业单位登记证书》，该幼儿园法定代表人为肖某，住所为案涉房屋地址。

2019年10月30日，肖某向案外人张某支付《变更协议》项下办学证件变更费用100,000元。

2019年12月20日，A幼儿园收到当地财政局发放的2019年普惠性民办园生均公用经费省级奖补51,600元及2019年-2020学年政府购买普惠性民办园项目奖补1,150,000元。

2019年12月23日，A幼儿园收到当地财政局发放的2019年普惠性民办园生均公用经费区级补贴51,600元。

另查明，肖某系A幼儿园、B幼儿园的法定代表人。

肖某曾在福州市12345便民服务平台发布诉求件，询问内容为“有场所主要用途为民办幼儿园，现该场所原承包注册人尚未完成注销等相关手续，若我再进行注册，请问该办园场所能同时拥有两个幼儿园注册名称吗？”区市场监督管理局回复：“营利性的民办幼儿园需要办理工商注册登记，但须事先取得教育主管部门的审批。有关一个场所开办两家幼儿园的问题，请向教育主管部门咨询。”区教育局回复：“您好！关于民办非企业单位注册问题建议咨询民政部门。”区民政局回复“根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第11条规定，民办非企业单位申请登记，应具备有必要的场所，该场所已被他人注册登记，在原注册人未办理注销的情况下，您不能用该场所进行注册登记。”

某公交公司代理律师黄某某在福建省网上办事大厅发布诉求件，诉求内容为“原承租人在租赁房屋中注册了A幼儿园，租赁合同到期后未将A幼儿园迁出租赁房屋，A幼儿园也没有运营了，现在B幼儿园能否变更地址到该租赁房屋。”区市场监督管理局回复：“营利性的幼儿园须取得教育部门颁发的办学许可证，才可申办营业执照。非营利性的幼儿园无需办理营业执照。”

2019年1月，肖某提出仲裁申请：一、某公交公司向肖某支付违约金3,245,055元（以71个月租金总额10,816,850元为基数按30%标准支付）；二、某公交公司立即将登记设立在案涉房屋所在地址的C幼儿园迁出案涉房屋所在地并注销有关手续；三、某公交公司赔偿肖某因无法迁址至租赁的案涉房屋产生的其他经济损失1,562,000元（暂计至2018年，此后的相关补贴损失继续计算至某公交公司将C幼儿园实际从案涉地址迁出并注销相关手续向肖某实际交付无任何权利瑕疵房屋之日止，期间人数变动的以变动的人数为准）；四、某公交公司向肖某赔偿律师代理费50,000元；五、因仲裁所产生的仲裁受理费、处理费等费用由某公交公司负担。后经多次变更，肖某于2020年1月确认仲裁请求为：一、某公交公司继续履行与肖某签订的《租赁合同》；二、降低租金按32元/月/平方标准缴纳（以评估鉴定为准）并将肖某已经多缴纳部分租金退还肖某；三、某公交公司向肖某支付赔偿金4,160,200元（2017.9-2018.6学年普惠补贴900,000元，2018.9-2019.6学年普惠补贴为1,380,000元，招生损失为1,780,200元，因办证支出100,000元；四、某公交公司向肖某赔偿律师代理费损失50,000元）；五、因仲裁所产生的仲裁受理费、处理费等费用由某公交公司承担。

某公交公司提出仲裁反请求：一、肖某赔偿某公交公司律师代理费损失43,016元；二、仲裁受理费及其他相关费用全部由肖某承担。

【案件焦点】

一、关于某公交公司是否构成违约的问题

二、关于某公交公司应承担的损失赔偿问题

三、关于租金调整问题

【仲裁庭意见】

一、关于某公交公司是否构成违约的问题

肖某认为，某公交公司虚构房屋为框架结构对外招租，属于合同欺诈，且交付的案涉房屋因无法办理幼儿园登记手续，不符合合同约定用途，构成根本违约。某公交公司认为，无论房屋为何种结构，肖某均不能拆除墙体建设高档幼儿园，《租赁合同》中的房屋结构属于书写错误，案涉房屋原承租人的工商登记信息是否迁出不影响肖某迁址，某公交公司不构成瑕疵给付。

仲裁庭认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，某公交公司所负担的主给付义务为按约交付租赁房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。从庭审查明的情况看，肖某已经接收案涉房屋并开始招生，而本案双方争议的焦点实则在于案涉房屋是否符合约定的开办幼儿园这一用途：

第一，《租赁合同》的标的物是用于开办幼儿园的房屋，关于房屋是否符合用途的判断不在于其建筑结构为砖混抑或是框架，而在于该场地是否符合幼儿园办园标准。从肖某承租后的招生、申办普惠性幼儿园情况及前承租人在该房屋上开办幼儿园的情况上看，案涉房屋已经具备开办幼儿园的条件。第二，房屋结构属于砖混或是框架，一般人从肉眼上难以分辨，无论肖某是否有实地看样，其在装修之前确实无从知晓房屋的真实建筑结构。故某公交公司关于合同签订前肖某已知晓房屋结构的抗辩，仲裁庭不予采纳。某公交公司未尽审慎义务，造成实际交付标的物与合同约定不符，存在过错。第三，案涉房屋上已注册登记有一家幼儿园，肖某经营的幼儿园若要办理住所变更登记，在客观上存在障碍，而此种障碍未排除之前必然会给肖某的经营活动带来风险。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。某公交公司作为出租人，负有协助肖某排除住所变更登记障碍的义务。申言之，某公交公司应当采取积极的行动要求原承租人所开办幼儿园注销在案涉房屋的住所登记，但在本案中，某公交公司并未提供证据证明其已履行该项协助义务。

综上所述，某公交公司已经履行合同约定的主给付义务，但违反合同附随义务，构成违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，守约方应当负有防止损失扩大之义务。在知晓案涉房屋已登记有原承租人的幼儿园情况下，肖某未积极采取措施与原承租人进行协商，也未提供证据证明其曾要求某公交公司履行协助义务，由此造成损失扩大，肖某亦负有一定的过错。

二、关于某公交公司应承担的损失赔偿问题

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，某公交公司已经按照合同约定履行主给付义务，但其违反附随义务给肖某造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

肖某主张的损失包括2017年至2019年两学年的普惠园补贴损失、招生损失及办证所支出的费用。仲裁庭认为，齐备的办园资质证件是成为普惠性幼儿园的必要不充分条件。肖某在完成所经营的幼儿园住所变更登记的情况下，仍需要满足当地政府关于申请认定政府购买服务的普惠性民办幼儿园的其他基本条件，而认定的程序要经过申报、评审、公示、认定、公告等流程，认定的时间和结果也处于不确定的状态，肖某所开办的幼儿园即便在2017年顺利办理迁址手续，也并非必然会被认定为普惠性民办幼儿园。此外，肖某所主张的补贴损失中，转型补助系一次性奖补，肖某主张每年可按照班级数获得该奖补，没有事实依据；评估补助系根据幼儿园评级情况进行发放，该补助并非确定收入，也存在不能获得的可能性；工资补助、安保补助系支付给教师、安保人员的专项补助，肖某未提供证据证明其已经按照相关政策标准预先向相关人员支付上述专项补助。招生情况与管理水平、师资力量、经营成本等诸多因素相关，具有不确定性。肖某与原承租人张某签订《变更协议》，实质内容是原承租人张某向肖某转让其经营的C幼儿园，并进行了法定代表人和名称的变更。肖某签订该协议并支付费用，既有出于其经营目的的考虑，也是在某公交公司未尽协助义务的情况下，肖某为排除在案涉房屋开办幼儿园的经营风险所采取的合理手段，由此支出的合理费用，属于肖某的实际损失。

综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及肖某的损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，仲裁庭酌定某公交公司赔偿肖某损失389,935元。

三、关于租金调整问题

肖某认为，某公交公司构成欺诈，合同约定房屋租金价格显失公平，应当对合同租金条款进行变更，同时肖某有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定请求减少租金。

仲裁庭认为，《租赁合同》中房屋结构的描述与实际不一致系某公交公司过失所致，但不足以认定某公交公司存在欺诈的故意，某公交公司不构成欺诈。案涉房屋的承租权系通过公开竞标取得，肖某在签订《租赁合同》时亦不存在缺乏判断能力等情形，且合同中约定的权利义务并未构成严重失衡，肖某主张房屋租金显失公平，依据不足。本案中，肖某已使用案涉租赁房屋并正常招生，不存在《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定租赁物部分或者全部毁损、灭失的导致合同部分或全部不能履行的情形。鉴于肖某的损失已经得到弥补，肖某要求降低租金标准并返还已支付的部分租金的仲裁请求，不予支持。

【裁决结果】

仲裁庭裁决如下：

一、某公交公司继续履行双方签署的《福州市国有房屋租赁合同书》；

二、某公交公司应于本裁决作出之日起10日内向肖某支付赔偿金389,935元；

三、某公交公司应于本裁决作出之日起10日内向肖某赔偿律师代理费损失15,000元；

四、驳回肖某的其他仲裁请求；

五、驳回某公交公司的全部仲裁反请求。

【评析】

房屋租赁合同履行中，不仅涉及到租赁物的交付，还涉及到交付的标的物是否符合合同的约定。在发生瑕疵交付时，对违约责任的认定一方面取决于违约的具体情形，另一方面取决于合同当事人的具体行为及主张。本案中，仲裁庭根据违约事实及发生违约后双方当事人的具体行为来分析认定违约责任的承担，较为客观、合理，有充分的法律依据和事实依据，所作出的裁决具有参考意义。

在房屋租赁合同关系中，出租人的主给付义务为按约交付租赁房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。同时，出租人负有协助承租人排除住所变更登记障碍等附随义务。

租赁房屋的结构与约定不符，并不必然影响合同目的的实现。我国法律法规及现行政策中对开办幼儿园的场所并无特殊规定，本案中，案涉房屋出租前已用于幼儿园经营，出租后承租人实际可继续开办幼儿园，承租人在竞拍前出具《承诺书》表明已充分了解案涉房屋的现状、情况，《租赁合同》中亦约定不得对租赁房屋随意拆除改造，这些事实均可证明案涉房屋建筑结构与约定不符并不会造成合同目的无法实现的重大影响。而出租人在租赁房屋交付三个月后书面致函承租人说明租赁房屋实际结构为“砖混”，承租人从始至终未以该理由要求解除合同。据此，在房屋安全、适用的情况下，租赁房屋结构与约定不符，出租人虽构成违约，但不构成根本性违约。

出租人负有协助承租人排除住所变更登记障碍的义务。根据本案所查明的事实，案涉房屋已注册登记有一家幼儿园，承租人若要将其他幼儿园住所变更登记于此，在客观上存在障碍，而此种障碍未排除之前必然会给承租人的经营活动带来风险，可能影响合同目的的实现。如承租人以其开办的幼儿园无法在租赁场所登记经营为由要求解除合同，则可能认定因出租人的过错导致承租人合同目的无法实现，承租人可请求解除双方租赁合同，同时可以要求出租人承担过错责任。本案中承租人于2017年9月接收租赁标的，拟迁入的幼儿园于2017年被拆迁改造需移址，因此可以推定承租人于2017年即知悉租赁标的存在住所变更登记障碍。

本案中，出租人虽然存在上述违约事实，但承租人在合理期限内并未提出解除合同的主张。直至2019年1月承租人提起仲裁时，在案涉房屋仍不具备幼儿园住所变更登记条件的情况下，承租人的仲裁请求仍为“继续履行合同”。此时，承租人对于租赁房屋的现状已经有了充分的认识和判断，并实际占有租赁房屋近两年。在出租人与承租人未就此达成一致的情况下，承租人应当对于由此给双方造成的损失作出合理判断。

无论裁决作出时所依据的《中华人民共和国合同法》还是此后生效的《中华人民共和国民法典》，均就当事人一方违约后守约方应当负有防止损失扩大的义务作出明确规定，即“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”

本案中，承租人在房屋交付过程中如发现出租人存在上述瑕疵交付可能影响其合同目的，应当拒绝接收房屋或与出租人进行协商补充约定，可主张待房屋具备交付条件后再交付，也可主张变更或解除合同，并据此追究出租人的违约责任。承租人如在已经接收租赁房屋后才发现存在瑕疵交付的，应当及时、合理预判继续履行可能产生的后果，对于继续履行合同客观上可能或无法实现自己合同目的的，应当及时要求解除合同或以其他方式拒绝继续占有、使用租赁房屋，减少因长期占有租赁房屋而导致的损失扩大等问题。本案中，承租人明知继续履行可能暂时无法实现自己开办幼儿园的合同目的，却未及时与出租人进行有效沟通，未也采取积极的止损措施，而是继续占有租赁房屋，造成租赁房屋在未排除障碍时被其实际占有、使用近两年。故自2018年起房屋租金损失可被视为损失扩大部分。

据此，仲裁庭结合本案实际情况所作出的裁决充分体现了公平原则和诚实信用原则。

【司法裁判观点】

案例1：（2020）最高法民终462号，安宁区文化体育和旅游局、北京中润德贸易有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书

争点：北京中润德公司、兰州中润德公司向安宁文体局迟延交付损失款的认定

裁判要点：

1、违约方瑕疵履行的，应当承担违约责任，非违约方应当合理选择要求违约方承担相应的违约责任，并采取适当措施防止损失扩大，如未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

2、交付是一项重要的民事法律制度，是合同完成的必然行为，交付需要各方当事人协同完成，在履行义务中，不仅应尽力履行合同和法律规定的自身义务，还应尽力配合合同相对方完成合同义务。各方当事人应秉持诚信，恪守承诺，积极协商，努力在合同无明确约定或法律无明确规定的具体情形下达成合意，以实现合同目的为目标，不相互指责，不相互推诿，不寻找借口，善意地理解合同签订的目的，善意地理解相关法律规定的立法本意，善意地履行好合同义务。

3、各方当事人履行善尽义务，该义务要求各方当事人对于相对方的履约行为要有一定限度的包容或容忍，也即对于相对方在履约中的瑕疵行为，无论是实际存在的或当事人自己臆想的，只要不构成根本违约，只要不是恶意为之，理应包容和容忍，目的是为了保证合同基本目的、根本目标的总体实现。

4、兰州中润德公司不能完全按照合同约定交付房产，在应当承担违约责任的情况下，双方应当就如何交付以及如何承担责任进行协商。违约方应当积极提供解决方案，守约方应当合理选择要求违约方承担相应的违约责任，并采取相应措施防止损失扩大。兰州中润德公司提出解决方案，请求对地上二层、五层先行过户指定接收单位，对地下二层先行交付使用权，系其主动要求履行合同主要义务的行为。在此情况下，安宁文体局拒不接收全部房产，导致损失扩大，对其未采取积极措施致使扩大的损失，安宁文体局应自行承担责任，不得要求赔偿。

案例2：(2020)最高法民终457号，重庆市泰诚建设工程有限公司、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

争点：如何计算停工损失

裁判要点：

1、在2017年10月1日至2018年2月14日停工长达近5个月的期间内，鸿远务川分公司既未通知泰诚公司复工又未支付工程进度款。泰诚公司作为专业的建设工程企业，对于窝工近5个月而发包方既未通知复工又未及时付款的情况下，其应当能够预见发包方存在履行合同困难，并应及时将机械、设备、人员等撤场以减少损失。

2、2018年2月14日之后的停工损失属泰诚公司未采取适当措施导致的扩大损失，不予支持。

3、对于仅有泰诚公司单方制作损失清单无其它相关证据佐证具的施工工具等租金损失应予酌定。

4、泰诚公司未提交塔机驾驶员和管理人的劳务合同，亦未提交其实际支付工资的凭证，考虑到该两项工人工资系工程施工必然产生的费用，法院酌情减半支持。

案例3：（2020）最高法民终383号，通州建总集团有限公司、内蒙古中服实业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

争点：钢管、扣件、油托等2015年1月1日至2017年5月的租赁费698312元是否应计入工程款

裁判要点：

1、案涉工程于2013年1月1日起停工。2013年12月，中服公司与通州建总公司对施工现场已加工及未加工材料数量进行清点确认，2014年1月15日，通州建总公司同意杰信公司对案涉工程造价进行审定。

2、根据上述事实，通州建总公司应知案涉工程复工困难，应采取适当措施降低损失，负有减轻损失的义务，对于扩大的损失不能要求赔偿。

3、认定钢管、扣件、油托等租赁费应计算至2014年12月底，2015年1月1日至2017年5月的租赁费不应计入工程款。

【典型意义】

本裁决对于合同瑕疵履行的认定及减损规则适用方面具有的参考价值，为当事人尤其是租赁合同当事人合理签订合同及处理该类纠纷提供了参考。

在实践中，合同标的物交付时或交付后往往会发现存在履行瑕疵，不符合约定或法定条件，此时，需合理限定双方权利义务，避免损失扩大。对于发生瑕疵履行的，双方需秉持诚信原则，不仅应履行自己的合同义务，还应尽力配合合同相对方完成合同义务。在合同无明确约定或法律无明确规定的具体情形下，双方应以实现合同目的为目标，善意地理解合同签订的目的，善意地理解相关法律规定的立法本意，善意地履行好合同义务，避免损失的扩大。

这提醒合同当事人在订立合同时，内容应当尽可能规范、严谨，同时应当对可能影响合同目的实现或有特别需求的重大事项进行特别约定，明确相应的违约责任。本案中，如双方在《租赁合同》对“出租人未及时将原登记的幼儿园注册信息从租赁场所迁出期间承租人无需支付房屋租金”作出具体约定，则承租人在发现瑕疵交付后继续占有租赁房屋且不支付租金就具有合理的依据了。

这也提醒在房屋租赁合同的履行过程中，承租人如发现租赁房屋存在双方未明确约定但客观上严重影响自己使用目的的，应当及时要求出租人予以解决，确无法解决的应当及时作出合理判断、选择并积极与出租人协商，双方确认短期内能排除障碍并继续履行合同的应当达成补充协议并积极处理，如经判断可能存在较大风险或承租人不愿意配合的，承租人应当及时要求解除合同以避免损失的扩大。如本案中，承租人一方面要求继续履行合同，另一方面又不采取合理的止损措施，由此导致房屋租金损失扩大的责任应自行承担。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百九十一条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第七百零八条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

仲裁庭：陈斌、林杰、黄育英　　

仲裁秘书：王宇海